¿Tienen futuro los fondos inmobiliarios?

Publicado por crisislehman

La crisis del ladrillo ha puesto al borde de la extinción el reducido mercado de fondos inmobiliarios españoles. La falta de liquidez puede dar la puntilla a estos productos. Casos como el del Santander Banif Inmobiliario han salpicado un sector que afronta su futuro con pesimismo. ¿Volverán a funcionar los fondos inmobiliarios? ¿Es necesaria una nueva regulación?

Los fondos inmobiliarios, que invierten en inmuebles para su arrendamiento, estaban catalogados como productos de bajo riesgo: obtenían rentabilidades positivas -aunque menores que la subida de precios del mercado inmobiliario- con regularidad. Los fondos inmobiliarios lograron sortear la primera parte de la crisis con suficiencia, ya que no registraron sus primeras pérdidas mensuales hasta noviembre de 2008. Sin embargo, los problemas del sector inmobiliario terminaron por alcanzarlos.

La crisis llegó a los productos de las dos principales entidades españolas, BBVA, y sobre todo, Santander, cuya suspensión de reembolsos de su fondo terminó por disparar todas las alarmas. Antes, Inverseguros había comunicado la disolución y apertura del proceso de liquidación de Segurfondo Terciario.

Pero no han pintado bastos para todos los fondos inmobiliarios. Los de Caja Madrid y Ahorro Corporación resistieron la primera prueba de liquidez, aunque la amenaza sigue pendiendo sobre el sector. La huida de capital y partícipes ha sido notable: desde los máximos de abril de 2008 han salido de estos fondos 70.500 partícipes, un 42% de los 166.510 que se llegaron a captar.

El problema de la liquidez

¿Los fondos inmobiliarios son un producto solvente? Varios de los expertos consultados por Invertia cargan contra la propia naturaleza de este instrumento de inversión. Así, Santiago Pérez, de la Asociación de Usuarios de Cajas de Ahorros y Seguros denuncia que los fondos inmobiliarios tienen "comisiones de gestión muy altas para la media del sector". También indica que muchos partícipes ignoraban la "posibilidad de pérdidas" y su "especial legislación."

Las críticas se concentran, sin embargo, en su escasa liquidez. Enrique Borrajeros, socio director de Abante Asesores, explica que uno de los problemas de los fondos inmobiliarios fue presentar "como un producto financiero algo que no lo es". Tras la crisis tecnológica los gestores se fueron a inversiones alternativas, que ofrecían retornos independientes de la bolsa y con apenas fluctuaciones, explica Borrajeros. Muchos de estos productos ofrecían valores liquidativos una vez al año. En suma, "se desnaturalizó todo al intentar vender como inversión financiera algo distinto." Los fondos inmobiliarios han resultado ser "un engendro", sentencia el experto de Abante.

La estrecha liquidez de estos fondos se mostró inoperante ante la cascada de reembolsos solicitados. "Muchos partícipes desconocían la existencia de las ventanas de liquidez (la poca que tienen)" apunta Santiago Pérez. Las ventanas de liquidez son los momentos en los que los partícipes pueden retirar su dinero del fondo, generalmente tres o cuatro veces al año. Las primeras ventanas de liquidez de 2009 no fueron superadas por todos los fondos; el resto quedó `tocado´ en su tesorería.

Por el contrario, Luis Pineda, presidente de la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc), apuesta por la viabilidad de los fondos inmobiliarios, pese a reconocer los problemas de liquidez. En el caso del Santander Banif Inmobiliario, la entidad actuó conforme a la ley, en opinión de Pineda, al que no le consta "ninguna mala actuación, más allá de la falta de liquidez". Además, Pineda señala que Ausbanc ha gestionado con el Santander préstamos en buenas condiciones para afectados con necesidad de dinero por la iliquidez del fondo.

No coincide en esta apreciación Fernando Móner, presidente de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU), que considera que pudo haber un uso ilegal de información privilegiada en la ingente salida de partícipes del Santander Banif Inmobiliario. "Se tendrá que dilucidar si la información se dio en condiciones, si en todo el trámite ha habido alguna anomalía y ver si ha habido alguna actuación condenable". El responsable de Ausbanc ve más reprobable la actuación del BBVA en su fondo. Pineda considera que el BBVA optó por una "solución opaca" ya que tuvo que emitir acciones preferentes para tapar el agujero ocasionado por su fondo, perjudicando a sus accionistas. "Las preferentes del BBVA no tienen liquidez y sólo el propio banco acude a comprarlas, eso sí, a un precio mucho más bajo".

Pese a que la iliquidez congela el dinero de los inversores, esto no significa pérdidas para el inversor, señala Ángel Martínez-Aldama, director general de Inverco. "Nadie va a perder su dinero". Más fuertes han sido las mermas en partícipes de otro tipo de fondos, como los de renta variable, explica Martínez-Aldama.

Dudas sobre el método de valoración

También se ha cuestionado el método de valoración de los fondos inmobiliarios. Las tasaciones extraordinarias acometidas por el Santander y el Sabadell en sus fondos rebajaron más su valor. Santiago Pérez critica que se puedan "cambiar los criterios de valoración (tasación extraordinaria) sin darle al inversor su derecho de separación". "En vez de proteger al inversor y sus intereses, se permite a la gestora operar casi impunemente con el patrimonio de los partícipes", señalan en Adicae.

El método de valoración, que se realiza por una doble tasación -cálculo de las rentas que generan los inmuebles y su precio de mercado- del que se coge la más baja, es defendido por Ángel Martínez-Aldama. El cálculo de valoración de los fondos inmobiliarios -que el director de Inverco califica de "conservador"- ha impedido un desplome mayor que el de los precios de los inmuebles.

Necesidad de una nueva legislación

Todos los expertos coinciden en apuntar la necesidad de cambios normativos en la regulación de los fondos inmobiliarios. Luis Pineda, pese a que considera que los fondos inmobiliarios están regulados de una "manera sensata", cree que "la ley puede mejorar en la cuestión de la liquidez". Por su parte, Enrique Borrajeros también cree que el fondo inmobiliario "se va a revisar desde el punto de vista de la liquidez".

Ángel Martínez-Aldama tampoco es partidario de excesivos cambios. El responsable de Inverco no se muestra muy entusiasta en variar las posiciones de liquidez. "El 70% de la cartera del fondo debe estar en inmuebles; si se rebaja mucho el porcentaje, el fondo no sería inmobiliario".

No obstante, Martínez-Aldama aclara que se están trabajando en algunas modificaciones, como el aspecto que obliga a los fondos a invertir el 50% en vivienda de alquiler. En Inverco piden menores restricciones a la gestión para que el fondo pueda invertir con más libertad en los numerosos tipos de activos inmobiliarios existentes (residencial, oficinas, naves industriales, hospitales.).

Pineda también considera que debe aportarse toda la información posible sobre los inmuebles propiedad del fondo. Además, el presidente de Ausbanc apuesta por un "Libro blanco de fondos inmobiliarios" en el que participen todos los actores".

Santiago Pérez tilda de "opaca" la legislación actual. ADICAE se muestra dura con este tipo de fondos, que cree que "deberían estar reservados a inversores profesionales". "La información que recibe el inversor, es sesgada e incompleta en muchos casos, y este tipo de fondos son de una naturaleza muy especial". Pérez concluye: "La supervisión actual se ha demostrado que es insuficiente, ya que ADICAE ha detectado graves irregularidades que no han sido advertidas por la CNMV".

Por su parte, Fernando Móner exige mayor "información previa de un producto que invierte en bienes inmuebles". En general, el presidente de la CECU se queja de las "sorpresas desagradables" que ha dado el sistema financiero en los últimos años, "sobre todo a los pequeños inversores".

Futuro de los fondos inmobiliarios

Luis Pineda, presidente de la Asociación de Usuarios de Banca (Ausbanc), cree que los fondos inmobiliarios "siguen siendo solventes". El futuro depende de "un sector inmobiliario correctamente desarrollado", algo para lo que España tiene unas condiciones privilegiadas, como infraestructuras, enclave geográfico, clima, sanidad.

Martínez-Aldama también defiende un producto que estima "bueno" por valoración. Considera que el fondo inmobiliario ha sido víctima del fuerte ciclo bajista que ha sufrido el sector inmobiliario, algo que se produce "cada cierto tiempo". Sin embargo, Martínez-Aldama confía en su viabilidad futura.

Por su parte, Enrique Borrajeros considera que el negocio inmobiliario ha quedado "como un solar" tras varios años de enorme bonanza. En el sector hay "un desajuste que requerirá años y continúa sin ser atractivo para el inversor aunque los precios sigan bajando". Santiago Pérez entiende que "para que estos fondos tengan viabilidad, se debería garantizar una supervisión mucho más férrea en cuanto a las operaciones de adquisición y venta, de las tasaciones, de los métodos de valoración de activos", así como "proporcionar mucha más información obligatoria al inversor, que ahora mismo se reduce a un informe anual, parco en contenidos".

Pineda indica que el caso desatado por el Santander Banif Inmobiliario ha supuesto un "master acelerado para los inversores españoles" y cree que esto debería estimular a incrementar la cultura financiera del ahorrador. En este aspecto coinciden todos los expertos que apuestan por no centrarse en un único activo, diversificar la cartera y reclamar toda la información posible sobre los productos contratados.

Fuente original:
Juan Esteban - Invertia.com